Понятие «задаток» в соответствии с законодательством РФ и его особенности.

Понятие «задаток».

• Задаток — это денежная сумма, передающаяся одной стороной другой в качестве предварительного взноса из причитающейся по письменному соглашению полной суммы оплаты. Задаточная выплата является обоюдным способом обязательств для исполнения полноценного договора между сторонами.

• Передача денег всегда сопровождается заключением письменного договора, в котором указывается форма (задаток), стороны, предмет и размер переданной денежной суммы. Нотариально оформлять документ не требуется, но в его названии и в тексте должно указываться понятие задаток, иначе будет считаться, что стороны заключили договор аванса, у которого иные обязательства.

• Устные договоренности или письменное оформление с несоблюдением юридических норм не признается задатком, а сам взнос, скорее всего, будет признан авансовым.

• Расписка в получении денег, которая пишется от лица, получившего плату, является альтернативой письменному договору. В расписке также указываются стороны, предмет обязательств и размер взноса. Здесь тоже обязательно указание того, что финансовый взнос является задатком.

Функции задатка.

У задатка есть 3 основные функции:

• Обеспечение будущей сделки — после передачи задатка продавец может быть спокоен и снять объект с продажи, потому что задаток обеспечивает высокую вероятность покупки его этим контрагентом.

• Подтверждение заключения договора — в договоре обычно присутствует пункт о том, что он действует с момента передачи задатка, т. е. передача задатка воспринимается как заключение основной сделки

• Задаток является первым взносом покупателя — будучи небольшой частью от стоимости сделки, задаток не увеличивает расходы покупателя, а входит в них.

Отличия задатка от аванса и залога.

Юридическое понятие аванс в законодательстве РФ не употребляется, но в практической плоскости аванс и задаток — близкие, но не тождественные термины.

• Аванс также является предварительной выплатой перед передачей имущества, оказанием услуг или выполнением работ, но он не является формой обеспечения обязательств и всегда может быть возвращен или быть истребован обратно без каких-либо последствий для сторон. Внесение авансовой выплаты не обязывает стороны к совершению сделки.

• Залог является формой обеспечения обязательств по договору, но он не относится к предварительному взносу и оформляется отдельным соглашением. Если задаточный взнос выражается в денежном эквиваленте и не может превышать размер основной суммы, то залогом обычно является имущество, стоимость которого равна или больше стоимости предмета договора. Обычно договор залога заключается в качестве обеспечения кредитного договора, например, при ипотеке.

• Таким образом, аванс является предварительным платежом, не обеспечивающим выполнение договора, а залог — форма обеспечения обязательств, не являющаяся предварительным взносом.

Особенности возврата задатка.

При возврате внесенного задатка в конкретных случаях предусмотрены определенные особенности и условия данной процедуры.

• Возврат задатка по расписке — один из вариантов оформления задаточного платежа. В тексте расписки обязательно указывается, что деньги передаются в качестве задатка по исполнению какого-либо соглашения. Документ должен содержать следующие реквизиты:

• паспортные данные обеих сторон;

• адрес регистрации;

• предмет, за который передаются деньги (автомобиль, объект недвижимости и т. д.);

• точную стоимость предмета;

• точный размер передаваемых средств (в числовом и буквенном выражениях);

• сроки заключения и исполнения намерений;

• подписи контрагентов.

В тексте не обязательно указывать штрафные санкции сторон, т.к. само по себе понятие «задаток» уже предусматривает таковые для всех участников.

• Возврат задатка по договору. При подписании сторонами договора задатка он имеет форму предварительной договоренности, которая гарантирует заключение основного соглашения (отчуждения недвижимости, купли-продажи транспортного средства и т. п.). Чтобы в полной мере обезопасить себя, стороны должны грамотно составить текст и указать:

• наименование документа (договор задатка);

• точные паспортные данные контрагентов;

• предмет договора;

• юридическое действие с предметом (купля-продажа, аренда, исполнение услуги и т. д.);

• ответственность сторон;

• условия возвращения задатка;

• подписи с расшифровкой.

Стороны могут указать особые условия для возвращения задатка либо указать, что деньги должны быть возвращены на основаниях, предусмотренных законодательством. Заключение соглашения не препятствует сторонам в указании особых условий: штрафов за неисполнение или неустоек.

• Особенности возврата задатка в аукционе. Проведение аукционных и конкурсных торгов часто сопровождается предварительным внесением средств в качестве обеспечения намерений участника аукциона. Согласно ст. 448 ГК РФ задаточный платеж возвращается участнику:

• в случае участия, но поражения в торгах;

• в случае отмены аукциона.

Срок возврата взноса — 20 календарных дней с момента проведения или отмены аукциона. Денежные средства, внесенные победителем, учитываются в качестве предварительного взноса по предмету торгов. Если победитель отказался от оплаты полной стоимости, то задаточный платеж остается у организаторов.

• Условия возврата задатка подробно описаны в ст. 381 ГК РФ «Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком»:

• если продавец нарушил условия договора, деньги должны быть возвращены в двойном объеме;

• если сделка не состоялась по вине покупателя – задаток продавцом не возвращается;

• если договоренность расторгнута по согласию сторон или из-за «форс-мажора», то сумма возвращается в одинарном размере.

Действия в случае отказа в возврате задатка.

• В случае отказа противоположной стороны вернуть задаточный взнос, участник, внесший денежные средства, вправе требовать их возврата исключительно в судебном порядке. Обращения в полицию или в другие инстанции, скорее всего, не принесут нужного результата. Дела о финансовых спорах частных лиц рассматриваются судами общей юрисдикции. Подать иск можно только по истечению даты, указанной в договоре или расписке.

• После подачи судебного иска суд рассмотрит дело и вынесет определение. Если судьей будет установлено, что срыв соглашения произошел по вине лица, получившего предварительную выплату или из-за препятствий непреодолимой силы, то вероятнее всего, будет вынесено решение о возвращении денег. Если же суд установит, что сделка сорвана по вине участника передавшего средства, то задаток останется у противоположной стороны.