Продажа наследства

В письме Минфина России от 15.06.2020 № 03-04-05/51181 разъясняется, как наследнику продать полученное имущество, чтобы не возникла обязанность по декларированию доходе и уплате НДФЛ.
Начнём с того, что в ст. 1154 ГК РФ установлено, что наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. При этом, в соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента госрегистрации права наследника на наследственное имущество, если оно подлежит госрегистрации. Поэтому у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты госрегистрации этих прав.

В свою очередь, продажа имущества, принадлежащего налогоплательщику, не облагается НДФЛ в том случае, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более – п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Если имущество было получено по наследству, то этот минимальный срок равен трём годам – пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

С учётом вышеуказанных положений ГК РФ, отсчёт этого минимального срока владения начинается для наследника прямо со дня смерти наследодателя. Это первая тонкость. Есть и вторая!

В п. 1 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается, например, при отчуждении собственником своего имущества другим лицам. При этом - в силу положений п. 2 ст. 8.1 ГК РФ - права на имущество, подлежащие госрегистрации, как правило, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. А из этого следует, что указанные выше три года нужно считать с момента смерти наследодателя до записи в реестре, фиксирующей переход права собственности от наследника к третьему лицу.

Поэтому, если соблюдён трёхлетний период нахождения недвижимости в собственности, то на основании п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщик вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ. Соответственно, в указанной ситуации подавать декларацию по НДФЛ будет не нужно.

Разъяснения аналогичны письму Минфина России от 17.12.2019 № 03-04-05/98689. Однако там ещё рассматривается и ситуация, когда наследник не соблюдает установленный срок. (Например, у него нет средств содержать полученное имущество). Тогда с дохода от продажи недвижимости придётся уплатить НДФЛ. Однако при этом возникает право на имущественный налоговый вычет – пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Это вычет в размере 1 000 000 рублей – пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Если наследников сразу несколько, то в силу пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям. Или по договорённости между ними - в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности. Вместо фиксированного имущественного налогового вычета наследник вправе учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.